İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Sadakat ve Özen Borcu

İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ ....................................................................................................................... III İÇİNDEKİLER ............................................................................................................. V KISALTMALAR ....................................................................................................... XI ÖZET ......................................................................................................................... XV ABSTRACT .............................................................................................................. XV SUMMARY .............................................................................................................XVI GİRİŞ ............................................................................................................................ 1 1. BÖLÜM 1.1. İnşaat Sözleşmeleri Hakkında Genel Bilgiler ......................................................... 3 1.1.1. İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Kavram ........................................................ 3 1.1.2. İnşaat Sözleşmesinin Unsurları ....................................................................... 5 1.1.2.1. Yapı kavramı ........................................................................................... 5 1.1.2.2. Bedel ........................................................................................................ 7 1.1.2.3. Taraflar arasında anlaşma ........................................................................ 8 1.1.2.4. Sözleşmenin Şekli .................................................................................... 9 1.1.3. Eser Sözleşmesinin Unsurları ....................................................................... 10 1.1.3.1. Eserin Meydana Getirilmesi .................................................................. 12 1.1.3.2. Maddi ve maddi olmayan eser ............................................................... 13 1.1.3.3. Eserin Çalışma Ürünü Olması ............................................................... 13 1.1.4. İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri ......................................... 14 1.1.4.1. Bedelin Ödenmesi .................................................................................. 14 1.1.4.2. İnşaata Başlanması ve Devam Edilmesi ................................................ 14 1.1.4.2.1. İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu ........................... 14 1.1.4.2.2. Gecikme Dolayısıyla Uğranılan Kar-Zarar Oranlamaları ............. 15 1.1.4.2.3. İş sahibinin, yüklenicinin işi teslim borcu Muaccel olmadan Sözleşmeden Dönme Hakkı( Borçlar Kanunu madde 473/1 ) ...... 16 1.1.4.2.4. İş Sahibinin İş Bitmeden Ayıplı veya Sözleşmeye aykırı olacağının anlaşılması halinde işi başkasına yaptırma hakkı(Borçlar Kanunu madde 473/2) ............................................ 17 1.1.4.3. Binanın Teslimi ..................................................................................... 17 1.1.4.3.1. Teslim Borcu ................................................................................. 17 1.1.5. İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ........................................................ 18 1.1.5.1. Yüklenicinin Yapı Ruhsatı Alma Yükümlülüğü .................................... 19 1.1.5.2. Yapı ruhsatı olmayan binadan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler ..................................................................................................... 20 1.1.5.3. Kaba İnşaatı Konu Alan İnşaat Sözleşmelerinde İnşaatın Tamamlanması ve Masrafların İadesi .................................................... 22 1.1.5.4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu ve Tamamlama Masraflarının İadesi ....................................... 22 1.1.5.5. İnşaat Sektöründe Ana Şirket Garantisi ................................................. 23 1.1.5.6. Riskli Yapının Yıkımı ve Yeniden İnşasına İlişkin Sözleşme .............. 24 1.1.5.6.1. İsviçre Federal Mahkemesi’nin 7.7.2014 tarihli kararı ışığında FIDIC sözleşmelerinin 20.maddesindeki Tahkim öncesi aşamaların tüketilmesi zorunluluğu .............................................. 25 1.1.5.6.2. FIDIC Sözleşmelerinin 20.maddesindeki tahkim öncesi aşamaların tüketilmesi zorunluluğunun istisnaları ........................ 25 1.1.5.6.2.1. Uyuşmazlığın DAB’ın atanmasının sona ermesinden sonra ortaya çıkması .............................................................. 25 1.1.5.6.3. DAB’dan Kaynaklanan Sorunlar................................................... 25 1.1.6. Avrupa Birliği Hukuku çerçevesinde değerlendirmeler ................................ 26 1.1.6.1. Mevcut Hukuk ve Düzenlemelere göre tüketicilerin korunmasının sağlanması ............................................................................................. 26 1.1.6.2. İş sahibince sağlanan yapı materallerine, plan ve yönetmeliklere dair yükümlüğünün incelenmesi ............................................................ 26 1.1.6.3. İş Kurallarının Kontrölü......................................................................... 27 1.1.6.4. Sözleşme ilişkisi içerisinde .................................................................... 27 1.1.7. Türk Hukukunda İnşaat Sözleşmelerinde Ek İş Ve Sonuçları ..................... 27 1.1.7.1. Ek İş Taleplerinin Tabi Olduğu Zamanaşımı ......................................... 30 1.1.7.2. Ek iş yapılmasının İnşaatı Teslim Borcuna Zaman yönünden Etkisi .... 30 1.1.7.3. İnşaat Sözleşmelerinin Uyarlanmasına İlişkin Sorunlar ........................ 30 1.1.8. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Sözleşmeye Taraf Olamayan Üçüncü Kişilere Etkisi ....... 50 1.1.9. Benimsenmesi Gereken Hukuki Çözümler ................................................... 58 1.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kat Maliklerinin Hukuki Durumu Hakkında Genel Bilgiler ve Uyarlama ................................................................. 60 1.2.1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Biçimi .......................................... 60 1.2.2. Sözleşmenin geçersiz olduğunun öne sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılması ................................................................................... 61 1.2.3. İnşaatın tümüyle veya büyük oranda tamamlanması..................................... 62 1.2.4. Biçime aykırılığın sert sonuçlarının dönüştürme(tahvil) yoluyla yumuşatılması ............................................................................................... 67 1.2.4.1. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yüklenici ile Akdedilen Sözleşmelerde Sözleşmeye Katılmayan Kat Malikleri veya Paydaşların Hukuki Durumu ......................................................... 68 1.2.4.2. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Karara Sözleşmeye Katılmayan Kat Malikleri veya Paydaşların Hukuki Durumu ............... 69 1.2.4.3. Azınlık kat maliki veya paydaşların Mülkiyet Hakkını İhlal Edebilecek Durumlar ............................................................................. 69 1.2.4.4. Azınlık kat maliki veya paydaşların Mülkiyet Hakkını İhlal Eden Karar ve Sözleşmelerin Yaptırımı ......................................................... 71 1.2.4.5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi ve Kat İrtifakına geçişi bakımından Yüklenicinin Sadakat ve Özen Borcu ............................... 73 1.2.4.6. Şerhli Mülkiyet Paylarının Yüklenicinin Mülkiyetinde Olması Hali .... 76 1.2.4.7. Sözleşmesel Dengeye Erişmek .............................................................. 84 1.3. Yüklenici ile Üçüncü Kişi arasında düzenlenen Arsa Payının devrine ilişkin taahhütlerinin yazılı yapılması ............................................................................. 85 1.4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eserin Hukukça Tanınması ............... 86 2. BÖLÜM 2.1. Yüklenicinin Sadakat Ve Özen Borcu .................................................................. 87 2.1.1. Yüklenicinin borçları .................................................................................... 87 2.1.1.1. Yüklenicinin özen borcu ........................................................................ 87 2.1.1.2. İşi Meydana Getirme Borcu ................................................................... 94 2.1.1.3. İşi Bizzat Yapma Borcu ......................................................................... 95 2.1.1.4. İşi Sadakat ve Özenle Yapma Borcu ..................................................... 96 2.1.1.5. Araç, gereç ve malzeme sağlama borcu ................................................. 99 2.1.1.6. İhbar Yükümlülüğü .............................................................................. 100 2.1.1.7. Yüklenicinin Teslim Borcunun Yerine Getirilmesinden Doğan Sadakat Ve Özen Borcu ....................................................................... 101 2.1.1.8. Kentsel Dönüşüm Hukuku Kapsamında Yüklenicinin Sadakat ve Özen Borcu .......................................................................................... 103 2.2. Ayıptan Doğan Sorumluluk ................................................................................ 105 2.2.1. Genel olarak ................................................................................................ 105 2.3. Sadakat Ve Özen Borcunun Sözleşmesel Görünümü ......................................... 107 2.3.1. Danışıklı işlem-muvazaa ............................................................................. 107 2.3.2. Açık ve anlaşılır olma ................................................................................. 108 2.3.3. Sözleşmenin Koşullu Yapılması ................................................................. 109 2.3.4. Yüklenicinin sonuç sorumluluğunu üstlenmesi .......................................... 109 2.3.5. Ön Sözleşme ............................................................................................... 110 2.3.6. Yüklenici ile Üçüncü Kişi Arasında Düzenlenen Arsa Payının Devrine İlişkin Taahhütlerin Yazılı Yapılması ......................................................... 111 2.3.7. Sözleşmenin Geçersizliğinden Doğan Sonuçlar .......................................... 114 2.3.8. Kanıtlama Biçimine Bağlı Bir Sözleşmenin Değiştirilmesi ........................ 116 2.3.9. Sözleşme Konusunun Ahlaka Aykırı Olması .............................................. 117 2.3.10. Sözleşmenin Konu ve Uygulamasının Kamu Düzenini Koruyan Kurallara Aykırı Olması ............................................................................. 118 2.3.10.1. Genel Olarak ...................................................................................... 118 2.3.10.2. Sözleşmenin Kapsamı ........................................................................ 119 2.3.10.3. Kamu düzeni kavramı ........................................................................ 120 2.3.10.4. İnşaat Sözleşmelerinin Kamu Düzeni Kurallarına Uygunluğu ......... 122 2.3.10.5. Kamu Yapım Sözleşmelerinin Değiştirilmesi .................................... 123 2.3.10.6. Kamusal Biçime Bağlı Bir Sözleşmenin Ortadan Kaldırılması ........ 123 2.3.10.7. Kamusal Biçime Bağlı bir sözleşmenin ortadan kaldırılması ........... 123 3. BÖLÜM 3.1. Sadakat ve Özen Borcuna Aykırılığın Hüküm ve Sonuçları .............................. 125 3.1.1. Devlet Garantörlüğü .................................................................................... 125 3.1.2. Yüklenicinin sadakat ve özen borcunun depremdeki görünümü, sadakat ve özen borcunun depremin sonuçlarına etkisi .......................................... 125 3.1.3. Yüklenicinin İhlali ...................................................................................... 127 SONUÇ ..................................................................................................................... 129 KAYNAKÇA ............................................................................................................ 131